Giải mã ẩn số

Cách TP.HCM chỉ “một bước chân”, khi tuyến đường Quốc lộ 13 và tuyến đường Phạm Văn Đồng một bên là quận Thủ Đức và bên kia là thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Bên cạnh đó, Bình Dương với trục đường Quốc lộ 13 là cầu nối, kết nối trục hành lang kinh tế TP.HCM với các tỉnh Tây Nguyên.

Trong quy hoạch liên kết vùng TP.HCM mở rộng, Bình Dương được Thủ tướng Chính phủ quy hoạch là tiểu vùng đô thị trung tâm: bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận gồm các huyện, TP. Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương).

Bên cạnh đó, năm 2018 cũng được cho là năm phát triển mạnh hệ thống giao thông của tỉnh Bình Dương khi mà đầu năm 2018, TP.HCM công bố kế hoạch phát triển rộng tuyến đường sắt trên cao Metro số 1 nối Bình Dương vào trung tâm TP.HCM.

Một điểm sáng có thể khiến thị trường bất động sản Bình Dương phát triển mạnh trong năm 2019 đó là hiện nay, đây là địa phương có quỹ đất rộng lớn và sạch có thể phát triển các dự án bất động sản cạnh TP.HCM, đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân TP.HCM và cả người dân tỉnh Bình Dương như ở Dĩ An, Bến Cát, Thuận An… Đất tại đây là đất ở và đất trồng cây công nghiệp lâu năm có điều kiện thuận lợi để chuyển mục đích sử dụng.

Ngoài ra, Bình Dương có khoảng 28 khu công nghiệp đang hoạt động, trong đó có những khu công nghiệp lớn với cả trăm ngàn người lao động đang làm việc như Khu công nghiệp Sóng Thần I, Sóng Thần II, Đồng An, Nam Tân Uyên, Tân Đông Hiệp A, Việt Hương, VSIP… Các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh đã thu hút 938 dự án đầu tư, trong đó có 613 dự án đầu tư nước ngoài.

Nhằm tăng thu hút đầu tư, địa phương này đang tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đẩy nhanh tiến độ thi công các khu công nghiệp mới để phát triển khu công nghiệp ra các huyện phía Bắc của tỉnh. Đặc biệt, hiện có khoảng 1 triệu công nhân đang làm việc tại tỉnh này và nhu cầu nhà ở của họ, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền tại tỉnh Bình Dương luôn lớn.

Nhu cầu lớn, hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện, đồng thời giá đất tại đây cũng được cho là thấp hơn TP.HCM rất nhiều khi mà dự án tại quận Thủ Đức hiện này có giá từ 40 - 70 triệu đồng/m2 thì tại thị xã Dĩ An bên cạnh đó chỉ có giá từ 15 - 40 triệu đồng/m2.

Những thuận lợi về hạ tầng, sức cầu và giá cả còn thấp khiến năm 2018 thị trường thị trường bất động sản Bình Dương đón nhận thông tin nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn TP.HCM đổ bộ vào tỉnh này. Đơn cử, Him Lam Land thành công với dự án Him Him Phú Đông năm 2016 tại đây và hiện nhiều thông tin cho thấy đơn vị này sẽ tiếp tục chọn Bình Dương làm địa chỉ đổ nguồn vốn đầu tư trong năm 2019 tới.

Ngoài ra, năm 2018 đánh dấu sự xuất hiện của Công ty Phú Đông Group với dự án chung cư cao 35 tầng đầu tiên tại tỉnh này gồm hơn 600 căn hộ chung cư cao cấp. Bên cạnh đó, đại diện công ty này cho biết đã chuẩn bị quỹ đất tại Dĩ An để phát triển tiếp dự án tại đây trong năm 2019.

Một số "ông lớn” ngoại quốc như Tokyu, Aeon, Mapletree, GuocoLand… đều có kế hoạch tiếp tục rót vốn xây khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các cơ sở thương mại mới tại Bình Dương.

Mới đây nhất, sau Vingroup, một đại gia bất động sản khác là Quốc Cường Gia Lai bắt đầu có động thái đầu tiên thể hiện sự quan tâm đến bất động sản Bình Dương với việc thành lập Công ty Chánh Nghĩa Quốc Cường. Thông tin cho biết, Chánh Nghĩa Quốc Cường đang có ý định đầu tư khu chung cư cao 28 tầng trên diện tích 4.000 m2 đất tại phường Chánh Nghĩa, TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương.

Tại TP. Thủ Dầu Một, mức giá đất nền được khảo sát hiện đã tăng 30-50% so với hồi đầu năm 2018. Nhiều dự án căn hộ đã xuất hiện ngày càng nhiều ở các khu vực này để đáp ứng nhu cầu của người dân địa phương lẫn hàng chục ngàn công nhân nhập cư như Marina Riverside, Roxana Plaza…

Cần sự đột phá

Giới phân tích cho rằng, dù Bình Dương đã hội tụ đủ những yếu tố để thị trường đi lên nhưng vẫn còn cần sự đột phá lớn đến từ những dự án lớn. Kinh nghiệm có thấy bất cứ khu vực nào muốn có những bước ngoặt phát triển đều cần những đại dự án làm cú huých. Đơn cử, Đồng Nai là những dự án Khu kinh tế mở Long Hưng, Biên Hòa New City của Hưng Thịnh Croup, hay KingBay tại Nhơn Trạch…, tất cả các dự án này đều trên 50 ha.

Long An là những dự án như Cát Tường Phú Sinh, Phuc An City, khu đô thị 5 sao… rộng trên 100 ha.

Tuy nhiên, Bình Dương lại chưa có điều này. Trong khi dự án khu đô thị Thành phố mới rộng khoảng 1.000 ha lại nằm quá xa TP.HCM được xây dựng từ nhiều năm trước hiện vẫn chưa có nhiều cộng đồng dân cư, thì ở những vị trí đắc địa như TP. Thủ Dầu Một, thị xã Dĩ An… lại không có những dự án lớn.

Điểm đáng ngạc nhiên là ở thị trường các tỉnh, thành phố khác luôn có sự xuất hiện của những doanh nghiệp bất động sản lớn phát triển dự án như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh…, thì Bình Dương chưa có những thương hiệu này xuất hiện, mà mới chỉ dừng lại ở mức độ quan tâm tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Ngoài ra, thị trường này không đi nhiều vào thị phần đất nền hay nhà phố mà đi vào phân khúc chung cư là chính. Trong khi quỹ đất tại đây rộng lớn, giá lại rẻ, người dân đa phần là công nhân, thu nhập thấp và chưa quen với văn hóa sinh sống trong chung cư mà vẫn có tâm lý thích “miếng đất cắm dùi”.

Thực tế thị trường cũng đang diễn biến như trên khi Công ty Him Lam Land và Phú Đông Group báo cáo rằng, dự án chung cư mà họ bán ra có khoảng 90% khách hàng đến từ TP.HCM, còn người dân ở Bình Dương lại ít mặn mà với phân khúc chung cư.

Ông Trần Khắc Thạch, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bình Dương cho rằng, thị trường bất động sản Bình Dương trong năm 2019 vẫn cần cú huých từ các doanh nghiệp bên ngoài, thay vì chỉ đợi các thương hiệu cũ như Becamex. Bên cạnh đó, cần có dự án lớn, đi đúng vào tâm lý của người dân tỉnh đó là đất nền hiện hữu với giá rẻ và tiện ích hoàn chỉnh để đáp ứng cho nhu cầu nhà ở của người dân tỉnh Bình Dương hiện nay.

“Để làm được điều này, cái quan trọng nhất là câu chuyện tạo quỹ đất cho doanh nghiệp cùng cơ chế cấp phép dự án phải thoáng hơn và hợp lý hơn. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản tỉnh đón lõng cuộc rút chạy khỏi thị trường bất động sản TP.HCM của các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM, mà thực tế cuộc rút chạy đã bắt đầu từ cuối năm 2018 tới nay”, ông Thạch nói và cho biết, tương lai của thị trường bất động sản Bình Dương trong năm 2019 vẫn khá bí ẩn và phụ thuộc nhiều vào động thái của các chủ đầu tư lớn.