Giao dịch bất động sản (GDBĐS) ở Bình Dương đang diễn ra khá sôi động, tuy nhiên đã phát sinh một số giao dịch chưa đúng quy định của pháp luật, gây thiệt hại đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Ông Phạm Thanh Tùng, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, đã cho biết như vậy và thông báo những điều lưu ý khi thực hiện GDBĐS ngoài dự án khu dân cư khi trao đổi với phóng viên Báo Bình Dương.
Ông có thể cho biết cơ sở pháp lý khi thực hiện GDBĐS?
– Khi thực hiện GDBĐS nhất định phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN). Trong GCN phải có diện tích thửa đất cần mua phải khớp với diện tích GCN; thửa đất đã chuyển nhượng một phần diện tích nhưng chưa làm thủ tục tách thửa; đã thực hiện các biến động nào… Đây là vấn đề quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự trong quá trình thực hiện GDBĐS và hạn chế những phát sinh nếu thửa đất thuộc diện thu hồi nằm trong quy hoạch sau này.
– Và những yêu cầu cụ thể, thưa ông?
– Trước tiên, người dân và doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ các thông tin thửa đất. Đây là một khâu rất quan trọng trong quá trình thực hiện các GDBĐS. Người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất phải kiểm tra kỹ thửa đất cần mua có đang bị tranh chấp, có nằm trong các diện quy hoạch, giải tỏa, thu hồi và trong khu vực đó có dự án nào không. Người dân và doanh nghiệp tuyệt đối không thực hiện các hoạt động GDBĐS qua hình thức “mua bán viết tay” hoặc “lập vi bằng”, với lý do những thửa đất này đang vướng các vấn đề pháp lý không thể thực hiện các giao dịch qua cơ quan có thẩm quyền.
Khi hợp đồng GDBĐS, người dân và doanh nghiệp có nhu cầu thực hiện giao dịch phải nghiên cứu hồ sơ, lịch sử thửa đất, những người có liên quan và các chữ ký của những người có liên quan trong hồ sơ nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Nếu thửa đất là tài sản chung của hộ gia đình, khi bán phải có các thành viên trong gia đình tại thời điểm được cấp GCN ký kết giao dịch. Nếu thửa đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất.
– Xin ông cho biết thêm một số quy định cụ thể để tách thửa?
– Thực hiện Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27-9-2017 và Văn bản số 1354/UBND-KTN ngày 3-4-2018 của UBND tỉnh, Điều 4 của quyết định quy định: Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của từng loại đất tương ứng, sau khi đã trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định của pháp luật. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý, bảo đảm có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 4m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới <20m; bảo đảm có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 5m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới ≥20m. Trừ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất vẫn là đất nông nghiệp thì không yêu cầu tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý.
Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất ở, đất phi nông nghiệp hoặc tách thửa đất ở còn phải bảo đảm tại vị trí tách thửa đã đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) phù hợp với quy hoạch xây dựng, bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.
Trường hợp người sử dụng đất yêu cầu tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất quy định tại Điều 3 quyết định này và hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.
Trường hợp thửa đất tiếp giáp đường theo quy hoạch phân khu thì người sử dụng đất được phép tách thửa sau khi đã đầu tư đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch phân khu đã được duyệt, bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực. Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch chi tiết được duyệt thì thửa đất được xác định theo dự án và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
– Đối với giải quyết nhu cầu tách thửa các trường hợp cá biệt thì như thế nào?
– Đối với việc giải quyết nhu cầu tách thửa các trường hợp cá biệt, giao UBND các huyện, thị, thành phố chỉ đạo Hội đồng tư vấn xem xét giải quyết các trường hợp không bảo đảm các điều kiện theo quy định, như hộ gia đình, cá nhân thật sự có nhu cầu tách thửa đất để tặng cho phục vụ cho việc xây dựng nhà ở. Tách thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hoàn cảnh gia đình khó khăn. Việc xác định hoàn cảnh gia đình khó khăn do Chủ tịch UBND cấp xã chỉ đạo xác nhận và chịu trách nhiệm.
Thửa đất tiếp giáp với đường do Nhà nước quản lý nhưng ngoài danh mục đường (đường hẻm, đường đất, đường chưa đặt tên…) và chưa có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh nhưng địa phương có kế hoạch đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Các trường hợp cá biệt nêu trên phải bảo đảm thửa đất sau khi tách phải tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý và các tuyến cấp điện sinh hoạt, bảo đảm không ảnh hưởng đến việc cấp phép xây dựng, mỹ quan đô thị và không gây ngập úng…
– Việc tổ chức thực hiện ra sao, thưa ông?
– UBND các huyện, thị, thành phố sẽ rà soát, ban hành các danh mục các tuyến đường, đoạn đường đủ điều kiện xem xét, giải quyết tách thửa trên địa bàn các huyện, thị, thành phố; các tuyến đường, đoạn đường phải được Hội đồng tư vấn cấp huyện xem xét cho phép tách thửa. Thời gian hoàn thành trước ngày 31-10-2018. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp Sở Xây dựng và các sở, ngành có liên quan đôn đốc, theo dõi việc triển khai thực hiện quyết định; đồng thời làm cơ quan đầu mối, định kỳ hàng quý lập báo cáo kết quả thực hiện; liên hệ bộ phận tư vấn pháp lý hoặc qua đường dây nóng tại bộ phận “một cửa” để được giải đáp thắc mắc về các thủ tục hành chính.
Người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp Tổ tư vấn pháp lý tại bộ phận “một cửa” của UBND các cấp hoặc thông qua đường dây nóng stnmt.binhduong.gov.vn/3cms/duong-day-nong về thủ tục, thành phần hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực tài nguyên môi trường. Hiện nay, UBND tỉnh đã công khai Bộ thủ tục hành chính tại các bộ phận “một cửa” và trên Cổng thông tin điện tử theo địa chỉ dichvucong.binhduong.gov.vn/dvc. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp có thể tự tra cứu để thực hiện…
Xin cám ơn ông!
Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27-9-2017 của UBND tỉnh quy định, về phạm vi điều chỉnh: Diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Quyết định không áp dụng cho các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa; bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước; các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất; đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa; thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Đối tượng áp dụng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa; cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục về tách thửa theo quy định của pháp luật; tổ chức, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách thửa đất. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất: Đất nông nghiệp tại các phường 300m2; tại các thị trấn 500m2; tại các xã 1.000m2. Đất phi nông nghiệp: Đối với đất ở tại các phường 60m2; tại các thị trấn 80m2; tại các xã 100m2. Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), việc tách thửa đất phi nông nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
