Các công ty đa quốc gia đang tiến hành đa dạng hoá khu vực hoạt động của họ và thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trở thành một điểm sáng khi tạo ra môi trường thuận lợi để thu hút nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục nổi bật trong nửa đầu năm 2023 tại Việt Nam, với tỷ lệ hấp thụ khả quan được ghi nhận trong lĩnh vực đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) cả ở miền Bắc và miền Nam.
Mức tăng trưởng mạnh của giá thuê được duy trì.
Theo các chuyên gia, thị trường đất công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tại các thị trường cấp 1 miền Bắc và miền Nam đã ghi nhận diện tích hấp thụ lần lượt là 386 ha và 397 ha. Mức hấp thụ này vượt qua nửa đầu năm 2022 với sự tăng lên 20% đối với miền Nam và 60% đối với miền Bắc.
Vì sự hạn chế về quỹ đất công nghiệp sẵn sàng để bàn giao ở cả miền Bắc và miền Nam, trong khi nguồn cầu vẫn đang tăng mạnh, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì mức tăng trưởng mạnh. Giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam đạt khoảng 127 USD và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong vòng 4 năm qua, giá thuê trung bình đã tăng 7% mỗi năm ở miền Bắc và 13% mỗi năm ở miền Nam.
Đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung đã tăng mạnh trong ba năm gần đây. Trong 6 tháng đầu năm 2023, đã hoàn thành tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 của cả hai khu vực, trong đó có 60% nguồn cung từ miền Bắc.
Trong vòng bốn năm qua, nguồn cung đất công nghiệp tăng hơn 20% mỗi năm ở miền Bắc và 18% – 49% mỗi năm ở miền Nam. Trong khi đó, với sự cạnh tranh gia tăng, tốc độ tăng trưởng giá thuê trong các phân khúc này được duy trì ở mức vừa phải, khoảng 2-3% mỗi năm trong suốt 4 năm qua.
Theo bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá – Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2023, chuỗi cung ứng gặp khó khăn và tình trạng thiếu hụt đơn hàng chủ yếu xuất hiện trong các ngành công nghiệp truyền thống như may mặc và da giày.
Tuy nhiên, ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông, cùng các ngành công nghệ cao vẫn thu hút sự tham gia và mở rộng từ các doanh nghiệp nước ngoài.
Về phía nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Trong nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận sự mở rộng từ các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh.
Bên cạnh đó, sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các ngành công nghiệp khác nhau cũng đóng góp vào việc tăng mức hấp thụ đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ở khu vực phía Bắc. Trong khi đó, thị trường phía Nam có một sự đa dạng cao về nhu cầu.
Các khách thuê từ các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì là nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn ở miền Nam.
CBRE Việt Nam dự đoán trong tương lai, giá thuê đất công nghiệp có khả năng tăng ở mức thấp hơn so với trước đây, khoảng 4-8% mỗi năm sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn có thể tăng nhẹ dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả hai khu vực do sự cạnh tranh tăng cao từ các dự án trong tương lai.
Nguồn cầu lớn từ các nhà sản xuất toàn cầu
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đã trở lại mạnh mẽ sau hai năm gián đoạn do đại dịch. Khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng thực hiện khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Có sự quan tâm đặc biệt từ các nhà sản xuất toàn cầu đối với thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh và logistics.
Về xu hướng trong tương lai, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, cho biết: “Mặc dù chưa có bằng chứng rõ ràng về chênh lệch giá thuê giữa các dự án công nghiệp được chứng nhận xanh tại Việt Nam, nhưng khách thuê đang có xu hướng ưu tiên các dự án phát triển bền vững và tập trung vào năng lượng tái tạo. Chúng ta đã chứng kiến ngày càng nhiều dự án công nghiệp tại Việt Nam đạt chứng nhận LEED và đăng ký theo hướng này.
Đến Quý III/2023, nhiều dự án bất động sản công nghiệp đã đăng ký cấp chứng nhận LEED, bao gồm Core5 tại Hải Phòng, Logos tại Bắc Ninh, RBW tại khu công nghiệp Phú Tân – Bình Dương, và RBW tại khu công nghiệp Xuyên Á – Long An. Giống như các lĩnh vực thương mại khác, phát triển bền vững cũng trở thành một xu hướng bắt buộc trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
Theo ông John Campbell, Phó Giám đốc và Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp của Savills Việt Nam, thị trường công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi từ việc mở cửa biên giới, đồng Việt Nam ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn.
Đặc biệt, trong bối cảnh các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hoạt động hoặc di dời khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trở thành một điểm sáng bằng cách tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư.
Ngành công nghiệp và sản xuất dự kiến sẽ thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm đặc biệt từ nhà đầu tư nước ngoài đối với đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. Tuy nhiên, việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một thách thức đối với các doanh nghiệp, vì tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp luôn ở mức cao.
Theo ông John Campbell, để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung đất công nghiệp và đáp ứng nhu cầu của thị trường, cần đẩy nhanh tiến độ về thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án. Các chủ đầu tư cũng mong đợi tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả.
Đồng thời, cần tạo điều kiện thuận lợi để nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian ngắn nhất có thể.
