Cần chính sách hỗ trợ đồng bộ từ lãi suất vay ngân hàng, thuế, phí, quỹ đất đến các vấn đề pháp lý để doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án, thị trường hồi phục Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Hơn 1 tuần sau khi Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được tổ chức dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính, thông tin 4 ngân hàng (NH) thương mại lớn của nhà nước sẽ thu xếp gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân vẫn thu hút sự quan tâm của thị trường.
Triển khai để lan tỏa
Gói tín dụng nói trên có lãi suất thấp hơn 1,5-2 điểm % so với lãi suất cho vay bình quân của các NH trên thị trường. NH Nhà nước sẽ thông báo cho các NH thương mại khác, ngoài nhóm 4 ngân hàng BIDV, Vietcombank, VietinBank và Agribank, để cùng tham gia. Trong giai đoạn triển khai, nếu các NH thiếu hụt về thanh khoản, NH Nhà nước sẵn sàng tái cấp vốn.
Ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc NH TMCP Tiên Phong (TPBank) – NH từng tham gia cho vay gói tín dụng 30.000 tỉ đồng giai đoạn 2013 – 2016, cho rằng công nhân, người có thu nhập thấp là đối tượng vay có nhu cầu mua nhà để ở thật nên việc xác nhận thu nhập không khó. Để triển khai được, mức lãi suất phải thật sự ưu đãi để người vay có khả năng trang trải trả nợ hằng tháng.
“Gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỉ đồng này nếu triển khai được có thể là cú hích giúp kích thích, tạo ra thanh khoản cho thị trường BĐS; đáp ứng nhu cầu mua nhà của người dân. Với kinh nghiệm triển khai gói 30.000 tỉ đồng trong giai đoạn trước, chúng tôi sẵn sàng tham gia gói ưu đãi tín dụng lần này để vừa khơi thông thị trường vừa giúp doanh nghiệp (DN) có thêm quỹ nhà ở và người dân có nơi an cư” – ông Hưng cho hay.
Theo chuyên gia kinh tế – TS Đinh Thế Hiển, triển khai gói 120.000 tỉ đồng hỗ trợ thị trường BĐS phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân trong thời điểm này là phù hợp. Bởi vì, bất cứ phân khúc nào được hỗ trợ cũng có tác động lan tỏa tới những phân khúc khác. Mặt khác, để hỗ trợ thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững, rõ ràng việc hỗ trợ cho phân khúc nhà ở trung bình và NƠXH sẽ nhận được sự đồng thuận của người dân nhiều nhất.
“Nhìn rộng hơn, thị trường BĐS thời gian qua gặp khó vì nhiều chính sách không thuận lợi được áp dụng cùng lúc. Bên cạnh đó, việc nhà nước xử lý những DN yếu kém trên thị trường đã phần nào ảnh hưởng đến các DN BĐS. Khi thị trường trầm lắng, những DN đang hoạt động lành mạnh, tâm lý nhà đầu tư và cả người dân đều bị ảnh hưởng. Lúc này, ngay cả người có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở thật cũng chưa dám xuống tiền vì e ngại rủi ro” – TS Đinh Thế Hiển phân tích thêm.
Muốn phát triển NƠXH thành công, TS Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội NH Việt Nam, góp ý các địa phương cần hỗ trợ tối đa để DN hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án để có thể vay được vốn NH. Với gói hỗ trợ tín dụng từ ngân sách, nếu được Quốc hội thông qua, Chính phủ có thể giao các NH thương mại hoặc giao toàn bộ cho NH Chính sách Xã hội để giải ngân cho chủ đầu tư lẫn người mua NƠXH.
Làm thế nào triển khai hiệu quả?
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – nhận xét gói tín dụng 110.000 tỉ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất và gói tín dụng 120.000 tỉ đồng của NH Nhà nước đều có chung mục đích là hỗ trợ thị trường BĐS. So sánh với gói tín dụng 30.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2013 – 2016, ông Đính cho rằng quy mô thị trường hiện nay đã lớn hơn nên cần gói hỗ trợ đủ lớn nhằm khơi thông nguồn vốn, thanh khoản.
“Thời gian qua, lãi suất vay NH neo cao khiến nhà ở tăng giá. Có nguồn vốn với lãi suất hạ chắc chắn sẽ kích thích thị trường phát triển tốt trở lại và bền vững, lành mạnh hơn. Tuy nhiên, DN muốn được hỗ trợ thì cần chọn đúng dòng sản phẩm trọng tâm và dự án phải có pháp lý rõ ràng. Dòng vốn hỗ trợ này khi đưa vào thị trường cũng sẽ được kiểm soát chặt, hướng tới đúng phân khúc và phân nhóm đối tượng chứ không bơm vốn tràn lan” – ông Đính lưu ý.
Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, để thực thi chính sách hỗ trợ hiệu quả, quan trọng nhất là điều kiện tiếp cận vay vốn mà Bộ Xây dựng và NH Nhà nước đưa ra. Nếu điều kiện cho vay quá ngặt nghèo khiến DN không tiếp cận được vốn thì chính sách cũng không khả thi, không đi vào thực tiễn. “Làm sao để vừa đáp ứng được nhu cầu của DN vừa bảo đảm an toàn cho phía NH, tránh rủi ro nợ xấu?” – ông Đính đặt vấn đề và kiến nghị nhà nước xây dựng cơ chế hỗ trợ DN tiếp cận vốn nhanh nhất song song với đẩy nhanh tháo gỡ về pháp lý.
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS góp ý Chính phủ cần đưa ra quy định rõ ràng, cụ thể, đồng bộ về trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị thực thi nhiệm vụ. Trong đó, phải có chế tài xử lý nghiêm những cá nhân, đơn vị, người đứng đầu đơn vị không thực thi nhiệm vụ hỗ trợ DN đạt hiệu quả.
Chuyên gia tài chính – TS Nguyễn Hữu Huân nhận định nếu so với quy mô dư nợ tín dụng BĐS hiện tại thì gói tín dụng 120.000 tỉ đồng không quá lớn, song vẫn có ý nghĩa góp phần hỗ trợ thị trường. Bài toán khó hiện nay là làm sao giải ngân hiệu quả trong khi việc giải ngân liên quan đến nhiều cơ chế, quy định. “Quy định cần cụ thể và đừng quá khó khăn để DN tiếp cận được. Cần có quy định chung rõ ràng về quy trình triển khai bởi nếu mỗi NH thương mại có quy định riêng trong tiếp cận vay vốn thì sẽ rất khó cho người có nhu cầu, bao gồm cả khách hàng cá nhân và DN” – TS Nguyễn Hữu Huân nói.
Về mức lãi suất, theo TS Nguyễn Hữu Huân, hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân đã lên khoảng 14%-16%/năm và lãi suất cho vay đối với DN khoảng 13%-14%/năm. Nếu chỉ ưu đãi giảm lãi suất khoảng 1,5-2 điểm % thì vẫn rất khó để thúc đẩy giải ngân hiệu quả gói tín dụng này. “Để người dân có nhà, lãi suất cho vay mua nhà trong trung – dài hạn nên khoảng 7%-8%/năm. Đồng thời, chính sách lãi suất cho vay cũng cần ổn định trong dài hạn 10-15 năm để khuyến khích vay. Chẳng hạn, có thể áp dụng kinh nghiệm triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ đồng hỗ trợ thị trường BĐS trong giai đoạn trước với lãi suất ổn định quanh 5%-6%/năm nhờ nguồn tái cấp vốn từ ngân sách. Nguồn tái cấp vốn của NH Nhà nước là cần thiết bởi NH thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn hạn” – TS Nguyễn Hữu Huân chỉ rõ.
Cần thêm chính sách hấp dẫn
Theo luật sư Lương Văn Trung, Công ty Luật Lexcomm Vietnam, pháp luật quy định dự án đầu tư xây dựng NƠXH được bố trí nguồn vốn ngân sách từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì chính quyền cấp tỉnh, thành phố có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng lựa chọn quỹ đất để triển khai. Như thế, về cơ bản, mặt bằng cho dự án gần như đã được chuẩn bị trước. Vấn đề còn lại là nhà nước tạo lập các dự án hấp dẫn, có thủ tục và cơ chế hỗ trợ thông thoáng để DN mạnh dạn tham gia.
“NƠXH thường bị khống chế giá bán phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp và trung bình nên đầu ra sẽ có mức giá rất thấp. Điều này đòi hỏi nhà nước phải hỗ trợ đủ về đất, lãi suất vay vốn NH, thủ tục hành chính… để DN chỉ phải bỏ ra chi phí nhỏ nhất và thu lợi nhuận ở mức khiêm tốn” – luật sư Trung kiến nghị.
Tính đủ chi phí vào giá nhà ở xã hội
Theo dự thảo nghị quyết của Chính phủ về phát triển thị trường BĐS, đối với việc xây dựng, phát triển NƠXH, nhà nước sẽ giao đất không thu tiền sử dụng đất; chủ đầu tư được chuyển nhượng NƠXH gắn với chuyển quyền sử dụng đất; địa phương chịu trách nhiệm bố trí và bảo đảm quỹ đất. Việc chọn chủ đầu tư sẽ thông qua đấu thầu hoặc chấp nhận chủ trương đầu tư nếu có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch. Đồng thời, chủ đầu tư được sử dụng diện tích sàn làm dịch vụ, thương mại, công cộng và hạch toán riêng, được hưởng toàn bộ lợi nhuận.
Giá bán NƠXH sẽ được xác định đủ chi phí gồm: chi phí bảo trì nhà ở, thu hồi vốn đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi của nhà nước. Phương án giá do chủ đầu tư xây dựng trình cơ quan có thẩm quyền.
Để có vốn phát triển 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030, Chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng cấp cho NH thương mại theo hình thức tái cấp vốn. Chủ đầu tư được vay ưu đãi 50% của gói, số còn lại dành cho người mua nhà vay.
