Theo TS. Cấn Văn Lực, từ quý 4 trở đi, sự phục hồi của thị trường sẽ được thể hiện rõ ràng hơn. Đồng thời, những khó khăn đang gặp phải tại thị trường trái phiếu và thị trường Bất động sản sẽ được giải quyết nhiều hơn.
Sự tăng cao của lạm phát và lãi suất đang gây khó khăn cho thị trường.
Trong buổi trò chuyện với 70 nhà đầu tư đến từ Ấn Độ, Hàn Quốc và Thái Lan, ông Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia và cũng là Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã tiếp nhận nhiều câu hỏi liên quan đến việc thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi khi nào. Điều này được những nhà đầu tư quan tâm và đặt nhiều kỳ vọng do họ đang có nhiều dự án đầu tư tại Việt Nam. Họ gặp khó khăn trong việc giải thích cho hội sở chính của họ tại quê hương vì mặc dù kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng tích cực, nhưng các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang gặp khó khăn và kết quả kinh doanh giảm.
Theo ông Lực, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản. Một phần là do pháp lý và nguồn vốn bị hạn chế gây ách tắc, và các vấn đề liên quan đến quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đầu tư công. Thêm vào đó, doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp khó khăn trong quản trị tài chính, đầu tư dàn trải, và giá bất động sản đang được đẩy lên cao. Tuy nhiên, ông Lực cũng nhận định rằng sự ách tắc pháp lý cũng đóng góp vào việc làm giá bất động sản tăng cao hơn so với thế giới.
Ông Cấn Văn Lực cho biết rằng tình hình lạm phát và tăng lãi suất đã gây ra nhiều khó khăn cho thị trường tài chính và bất động sản. Việc lạm phát đang tăng và môi trường lãi suất tương đối cao ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Ông Lực cho rằng lãi suất cao sẽ dẫn đến giảm giá của bất động sản.
Cải thiện những vấn đề trở ngại, thị trường bất động sản có thể đạt được sự phục hồi.
Đã được nhận diện rõ vấn đề bất động sản, Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều quyết sách đưa ra để giải quyết. Nghị định số 08 đã được ban hành để tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản. Điều này giúp cho doanh nghiệp có cơ hội đàm phán với trái chủ một cách hợp lý. Ngoài ra, Nghị quyết số 33 được đưa ra để giải quyết các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội. Đề án 338 cũng được triển khai với mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030. Cuối cùng, Nghị định số 10 cung cấp cơ sở pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, giúp cho condotel và officetel có thể được cấp sổ đỏ. Tất cả các quyết sách này đều hướng đến mục tiêu tháo gỡ điểm nghẽn và phục hồi thị trường bất động sản.
Các điểm nghẽn pháp lý chính của thị trường bất động sản đang được các địa phương như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng nhúc nhích rà soát để tháo gỡ. Đáng chú ý là vào tháng 11 năm 2022, Chính phủ đã thành lập một tổ công tác để giải quyết khó khăn về pháp lý của các dự án trên toàn quốc. Ngoài ra, chính sách cũng đã được sửa đổi bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất Đai và Luật Tổ chức tín dụng.
Một vấn đề khác là nguồn vốn. Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ hai thị trường cơ bản là thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng.
Sau khi Nghị định 08 được ban hành, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã phát triển mạnh mẽ. Trong tháng 3 vừa qua, đã có hơn 24.000 tỉ đồng trái phiếu phát hành mới, trong đó hơn 80% là doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Lực, trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn tốt hơn trong thời gian tới. Năm nay, Ngân hàng Nhà nước vẫn định hướng tăng trưởng tín dụng 14-15%, nhưng vấn đề nguồn vốn vẫn cần được tháo gỡ để thị trường bất động sản có thể phục hồi.
Trong thời gian gần đây, sau khi Nghị định 08 được áp dụng, đã có sự phát triển đáng kể của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trong bất động sản. Ông Lực đã đưa ra quan điểm rằng trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn tốt hơn trong tương lai. Trong khi đó, tín dụng ngân hàng dự kiến sẽ tăng khoảng 14-15% trong năm nay. Cùng với đó, tín dụng bất động sản được dự báo sẽ tăng trưởng cao hơn so với mức trung bình của ngành ngân hàng, với tăng trưởng 3% trong quý 1 năm nay, so với tăng trưởng 2,06% của toàn nền kinh tế.
Nhiều chính sách mới đã được đưa ra nhằm giải quyết các khó khăn cho thị trường, ví dụ như Thông tư 16 đã cải thiện điều kiện đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, các quy định phải được tuân thủ và đảm bảo an toàn cho cả hai bên.
Một vấn đề cần được tìm hiểu thêm là giảm thiểu rủi ro cho vay bất động sản. Theo ông Lực, hiện tại chúng ta đang phân nhóm trọng số rủi ro dựa trên giá trị của tài sản. Tuy nhiên, lãi suất cho vay bất động sản sẽ cao hơn, và quan niệm về rủi ro cũng sẽ cao hơn trong việc cho vay bất động sản.
Việc kiểm soát rủi ro không nên được thả lỏng, nhưng cần phải được thực hiện một cách hợp lý, hợp tình, và phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế.
Ông Lực cho biết, hiện tại có một số nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù giá cả chưa giảm, nhưng thị trường vẫn đang rất tích cực, và được đánh giá rất tiềm năng bởi những nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, các nhà đầu tư này đang lo lắng về pháp lý và khả năng bị thâu tóm hoặc thao túng. Đối với các vấn đề liên quan đến an ninh và quốc phòng, chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát được.
Ông Lực cũng cho rằng lãi suất thế giới đang giảm và tỷ giá đang giảm mạnh, do đó chúng ta có thể tin tưởng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản. Theo ông, từ quý 4 trở đi, thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi rõ rệt hơn, những khó khăn trong thị trường trái phiếu và bất động sản sẽ được giải quyết nhiều hơn, và các sửa đổi pháp luật sẽ được thực hiện để phù hợp hơn với thực tế.
