Trong năm 2023, các doanh nghiệp Bất động sản sẽ đối mặt nhiều thách thức. Cần có nhiều giải pháp thực hiện đồng bộ và đặc biệt là giải pháp về tín dụng.
Huy động vốn gặp nhiều khó khăn
Thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau từ năm 2011 đến nay, bao gồm giai đoạn tăng trưởng mạnh, suy thoái, phục hồi và phát triển ổn định. Mặc dù đã có những giai đoạn tăng trưởng đáng kể, nhưng hiện nay thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn và vướng mắc, trong đó có khó khăn về nguồn vốn, một phần đến từ tín dụng của ngân hàng.
Vấn đề vốn cho thị trường bất động sản hiện đang là một chủ đề thu hút sự quan tâm đặc biệt. Các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, đặc biệt là khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc có âm dòng tiền. Trong năm 2023, doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt với áp lực lớn từ các đợt trái phiếu đến hạn, cùng với nhu cầu tất toán trước hạn của nhà đầu tư.
Số lượng doanh nghiệp bất động sản phá sản tăng gần 40% trong năm qua, gây ra tình trạng hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng chưa hoàn thành với giá trị lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Điều này cho thấy rất nhiều vốn đang đóng băng trong đất nhưng không thể được sử dụng để triển khai tiếp các dự án. Nếu không có giải pháp khẩn cấp và hiệu quả, thị trường bất động sản có thể đối mặt với nguy cơ suy thoái và khủng hoảng, gây tác động tiêu cực đến sự ổn định kinh tế và đời sống xã hội.
Từ đó có thể thấy tình hình vốn tín dụng đầu tư trong lĩnh vực bất động sản có những lưu ý sau:
Thứ nhất, cần đảm bảo cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp để tránh rủi ro thanh khoản khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, trong khi khoảng 94% dự nợ BĐS thời gian từ 10-25 năm.
Thứ hai, tín dụng BĐS tập trung tại một số tổ chức tín dụng với tốc độ tăng trưởng cao, trong đó nhiều dự án đang dở dang.
Thứ ba, tín dụng BĐS tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và tăng trưởng rất cao trong thời gian qua, mặc dù mục đích này được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh, nhưng tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai, mục đích để phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất lại là để đầu tư kinh doanh.
Thứ tư, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS đang tăng dần lên, đến nay là 1,81%.
Thứ năm, dư nợ tín dụng đối với nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng nhỏ và chưa được các tổ chức tín dụng triển khai cho vay đối với nhà ở theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP do chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất.
Trong các báo cáo của các tổ chức tín dụng, có nhắc đến những khó khăn và vướng mắc trong việc khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư BĐS. Cụ thể, những vấn đề như hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư và cơ cấu thị trường đang mất cân đối với sự dư thừa của các phân khúc nhà ở cao cấp và biệt thự, trong khi các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ vẫn còn hạn chế.
Doanh nghiệp đang gặp hạn chế về năng lực tài chính, phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu và các nguồn huy động từ người mua nhà. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện vẫn chưa có nguồn vốn dài hạn ổn định.
Trong thời gian gần đây, các doanh nghiệp BĐS đã trở thành nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất. Tuy nhiên, việc huy động vốn thông qua kênh trái phiếu đang gặp nhiều khó khăn. Một số doanh nghiệp BĐS đã vi phạm quy định trong phát hành trái phiếu, làm mất lòng tin của nhà đầu tư và ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu. Ngoài việc phải giải quyết các trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp còn phải ứng tiền để mua lại trái phiếu trước hạn. Việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng từ ngân hàng.
Đối với cho vay nhà ở xã hội, thách thức lớn nhất là nguồn vốn cho vay các chương trình vẫn còn hạn chế, cung cấp nhà ở xã hội tại nhiều địa phương còn khan hiếm. Bên cạnh đó, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao, gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình. Nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng không đủ điều kiện để vay vốn sau khi được rà soát.
Trước hết ưu tiên giải pháp tín dụng
Thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn, và năm 2023 được coi là năm quyết định sự sống còn của các doanh nghiệp BĐS. Vì vậy, cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, thủ tục hành chính, thị trường vốn, và đặc biệt cần có giải pháp về tín dụng.
Hiện nay, vấn đề quan trọng đối với các doanh nghiệp BĐS là khó khăn trong việc huy động vốn, khiến cho họ phải phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng.
Để giải quyết tình hình khó khăn của thị trường BĐS, Chính phủ đã ra yêu cầu phân loại và giải quyết các vướng mắc. Tuy nhiên, để thực sự giải quyết tình hình này, có một số khuyến nghị sau:
Một: Xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp để tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Bộ Xây Dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ bất động sản để các tổ chức thực hiện trong việc cấp tín dụng.
Hai: Tập trung cấp tín dụng cho các dự án bất động sản có tính khả thi, đảm bảo pháp lý, và phù hợp về giá và nhu cầu thực. Để tránh tắc nghẽn trong dòng vốn tín dụng vào BĐS, NHNN nên xem xét phân loại dự án và chủ đầu tư để ổn định thị trường và tâm lý của người mua nhà. Tạm thời, phân khúc nhà ở thương mại mang tính đầu cơ nên không nên cấp tín dụng. Phân khúc cần được quan tâm để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân là nhà ở xã hội. Các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, cần vào cuộc sớm.
NHNN cần phát triển các cơ chế và chính sách phù hợp với từng phân khúc khách hàng và sản phẩm trên thị trường BĐS để hỗ trợ kịp thời các khách hàng trong từng lĩnh vực BĐS. Việc rà soát và cập nhật theo triển vọng, mức độ rủi ro của từng nhóm và tiểu ngành là cần thiết. Cụ thể, phân khúc BĐS khu công nghiệp và khu chế xuất cần được ưu tiên cấp tín dụng, vì đây là lĩnh vực rất tiềm năng trong thời gian tới và góp phần đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội của các địa phương và toàn quốc. Nên mở rộng cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi đối với phân khúc này. Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, việc ưu tiên cấp tín dụng cho phân khúc BĐS khu công nghiệp và khu chế xuất là cần thiết.
Để giảm thiểu những tác động tiêu cực của dịch COVID-19 đối với lĩnh vực BĐS khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng và BĐS văn phòng, cao ốc, trung tâm thương mại, các tổ chức tín dụng cần triển khai các giải pháp đồng bộ, bao gồm giữ nguyên nhóm nợ hỗ trợ khách hàng thiếu hụt thanh khoản tạm thời, áp dụng lãi suất ưu đãi đối với các khoản vay mới, hạ lãi suất đối với các khoản vay hiện hành và cho vay mới, nhằm hỗ trợ khách hàng trong các phân khúc này vượt qua giai đoạn khó khăn và tiếp tục phục hồi và phát triển.
Để đưa ra chiến lược tín dụng cho ngành bất động sản, ta sẽ tập trung vào việc chọn lọc khách hàng và doanh nghiệp có uy tín, kinh nghiệm, năng lực tài chính và khả năng triển khai tốt. Nếu thị trường phát triển hơn, chúng ta sẽ xem xét và điều chỉnh chiến lược tín dụng kịp thời.
Đối với phân khúc bất động sản đất ở và nhà ở, hơn 90% dư nợ của các tổ chức tín dụng được cho vay cho khách hàng cá nhân.
Đối với khách hàng cá nhân, chúng ta sẽ ưu tiên cho các khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở, có thu nhập ổn định và minh bạch. Chúng ta sẽ tiếp tục hỗ trợ tài chính cho các dự án đầu tư trong phân khúc bất động sản đất ở và nhà ở đã đáp ứng đầy đủ các thủ tục pháp lý và có mức giá phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Trên thực tế, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng của chúng ta luôn được giữ ở mức dưới 1%.
Ba: Kiểm soát rủi ro trong việc cấp tín dụng cho phân khúc bất động sản, có ba hướng đi chính. Trước tiên là cần kiểm tra và kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng và sử dụng vốn, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn và các dự án lớn. Thứ hai, cần nâng cao chất lượng thẩm định và xét duyệt cấp tín dụng, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có trái phiếu bất động sản phát hành đến hạn thanh toán, và phải thực hiện đầu tư trái phiếu doanh nghiệp theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Thứ ba, cần nâng cao chất lượng hệ thống số liệu thống kê, thường xuyên phân tích các dự án bất động sản có dư nợ lớn, đánh giá thị trường bất động sản và khách hàng cấp tín dụng để đưa ra giải pháp tín dụng phù hợp và đảm bảo an toàn trong hoạt động.
Bốn: thực hiện Chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chỉ đạo và hướng dẫn triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Hệ thống ngân hàng sẽ áp dụng các giải pháp khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.
Năm: Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục giám sát và kiểm soát chặt chẽ các tổ chức tín dụng tập trung quá mức vào các doanh nghiệp bất động sản có tính đầu cơ và tránh dồn vốn cho doanh nghiệp sân sau.
NHNN sẽ tiếp tục áp dụng chỉ tiêu định hướng tín dụng khoảng 14-15%, tuy nhiên sẽ điều chỉnh linh hoạt phù hợp với tình hình diễn biến thực tế, đặc biệt là tình hình tăng trưởng và lạm phát. Nếu lạm phát được kiểm soát ở mức thấp, NHNN có thể tăng tính linh hoạt của chỉ tiêu, trong khi nếu lạm phát cao và Chính phủ chỉ đạo ưu tiên kiểm soát lạm phát, NHNN sẽ xem xét và điều chỉnh phù hợp.
